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中梁控股IPO闯关成功 管理层透露2019年销售目标1300亿元
2019-08-11 08:00

  7月16日,几乎整个地产行业的焦点都在一家叫“中梁”(即“中梁控股集团”,以下简称“中梁”)的房企身上。随着中梁创始人、执行董事兼董事长杨剑在港交所敲响金钟,中梁正式挂牌交易,而中梁的成功上市也意味着,截至目前,中国房地产行业20强房企已悉数登陆资本市场。

  如果说房地产行业有独角兽,中梁绝对算得上其中最值得关注的一个。这家公司发迹于温州,创始人杨剑1993年就进入房地产行业,如果按照其在这个行业从事的时间来计算,并不是行业新面孔。但由于在进入房地产行业的20多年里,杨剑一直坚持区域深耕,因此并不被外界所熟知。

  这匹黑马线年。这一年,中梁走出江浙将总部搬迁至上海,并抓住城市轮动机遇将布局下沉至三四线城市。前瞻性的布局战略让中梁发展势如破竹,规模爆发式增长,从2016年至2018年,仅三年时间,中梁完成从百亿元到千亿元的跨越,正式跻身千亿元阵营。

  中梁身上有太多值得细数的标签,“行业黑马”“三年千亿元”“高周转”等等,但除了上述这些显著特点,在7月16日以后,中梁身上又多了一个标签,同时也多了一重身份——港股上市房企(股票代码。

  “中梁的上市得益于对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式。”杨剑在上市致辞中表示。而作为一家上市房企,中梁未来将在资本市场获取更多融资渠道,这将为中梁未来的发展注入雄厚的资本实力,助力其开辟更广阔的发展空间,但同时,作为上市房企,中梁肩负的社会责任也更大,杨剑表示,中梁将致力实现业务持续稳步增长,以更优良的业绩回报股东以及广大投资者。

  中梁上市当日,交易平台显示,中梁控股暗盘开报5.55港元,与上市价持平,高低分别见5.59港元和5.3港元,收报5.46港元,较上市价低0.9港元,成交322万股,涉资1750万港元。但随后,中梁控股股价即一路上涨,截至当日收盘,中梁控股报收5.95港元,涨幅7.21%,成功打破内房股开盘首日低迷的魔咒。

  实际上,股价涨跌反映的是投资者对其发展的预期,而这种预期也反映在对股票的认购额上。在中梁上市前一天,即7月15日,中梁控股发布了全球配售结果。招股结果显示,中梁控股香港配售和国际配售部分均获得超额认购。

  具体来看,此次中梁控股香港IPO每股售价5.55港元,此前的招股价范围为每股5.2-6.68港元,预计募集资金净额约为27.72亿港元。且此次中梁控股全球发售获超额认购,其中,香港配售部分获足额认购,合共收到9550份香港公开发售的有效申请,共计认购53,313,500股香港发售股份,占全球发售项下初步可供认购发售股份总数的10%,即超额认购倍数约1.01倍;国际配售部分,合共获认购645,054,000股国际发售股份,相当于初步可供认购的477,000,000股国际发售股份总数的约1.35倍。

  近年来,内房股普遍被低估,在港交所内房股整体遇冷情况下,IPO实现足额认购并非易事。根据蓝鲸房产梳理的资料显示,2018年以来上市的八家主营房地产开发企业中,仅两家房企实现香港公开发售足额认购,多数房企香港公开发售的认购比例尚不足五成。也鉴于此,此次中梁IPO在募资规模上选择保守求稳。

  作为首家以千亿元规模冲击港股IPO的房企,且是TOP20房企中最后一家赴港上市的房企,外界对其也抱以极大关注,在其公开发售期间,就有不少专家均建议以现金认购中梁控股股票。宏汇资产管理董事及投资策略总监林嘉麒认为,中梁控股过去三年销售复合增长率高达131.1%,销售可见千亿元,且内房高周转同时负债较高,而中梁去年净负债率降至58.1%,财务状况健康程度实属难得,建议投资者在招股期间以现金认购其股票。

  此外,一些机构也表达了对中梁控股的看好。安信国际点评指出,中梁专注于长三角经济区的房地产市场,深耕当地,占总土储的44%,受惠长三角的强劲经济发展;中梁销售高速增长,受惠公司有效率的阿米巴管理方法;公司已建立标准化的房地产开发流程,可确保快速高品质开发;公司销售总额已超过千亿元的大关,进入千亿元俱乐部,在马太效应下受益行业整合红利。

  从过往上市的内房股后期股价表现来看,虽然部分内房股上市首日股价低迷,但随着规模、业绩不断增长,也得到投资者进一步认可。此前上市的正荣地产、大发地产、美的置业等,上市至今累计涨幅均达到30%。以此来看,中梁地产后市表现可期。

  据了解,中梁起步较早,其创始人在1993年就开始涉足房地产开发,但其在2014年以前业务布局基本聚焦于长三角的几个主要城市,如苏州、上海、温州、杭州一带,少量开发了山东地区。

  2014年,中梁内部进行了一次改革开放大动员,将机制、区域、人才、资金“四个打开”以后,中梁于2016年迎来发展的重要节点。2016年,中梁将总部搬迁至上海,开始走出江浙,实施全国化布局。2015年、2016年,公司业务仍然以长三角为主,主要集中在江浙,包括安徽、江苏、福建等地区。直到2017年、2018年,公司根据此轮房地产的轮动,开始逐步往中西部走,全国化布局持续深入。截至2019年一季度末,中梁已布局长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济高速发展区域,公司项目覆盖23个省份及直辖市,在124个城市拥有353个项目。

  按照创始人杨剑的说法,中梁的快速发展首当其冲得益于对市场周期的把握。落实到中梁的发展逻辑中,即始终迎合政策,战略性进行扩展。

  众所周知,中国的房地产政策周期性非常强,而中梁似乎每一次都踏准了周期提前进行布局。例如,2015年,中梁的布局中以二线年,大部分城市高位低价,多数城市出现亏损,但中梁凭借对三四线城市的精准布局正好避开这一轮亏损,同时又赶上三四线城市的棚改红利,这也是中梁在2016年至2018年间规模迅速突破千亿元的关键因素。但去年开始,三四线城市逐渐走弱,一二线城市再次走强,因此中梁从去年7月份又进行了一轮调整,再次将发展重点向二线城市倾斜。

  纵观中梁近些年的发展,总的大逻辑就是,在资金宽裕、土地竞争比较激烈的时候,中梁会适当将三四线城市的布局比例放大一些,但在资金比较紧张、土地竞争较为宽松的时候,会以二线城市为主。

  从中梁的发展逻辑中也可以明显看出,土地在中梁的布局策略中占据重要地位。因此,在拿地购地方面,中梁也秉持多元谨慎的购地政策。

  在全国,中梁配备有700名专业投资人员负责土地投资,覆盖超过100个城市,这些专业人员提供专业、严谨及标准化的购地决策,确保公司买到的项目资质优越且有回报。中梁的土地投资原则是稳健、风险可控、高收益,挑地的标准包括战略标准、市场标准和财务标准。

  此外,中梁坚持“科学+概率”来作为买地的手段,主要通过4个对冲+拿地手段多元化,有效规避风险。

  得益于强大的购地能力做支撑,中梁的土地储备快速增加,公司截至目前应占的总土地储备约3900万平方米。目前,中梁的土地储备遍布国内五大战略性经济区,且其中有55%的土储位于长三角区域,另有23%的土地储备位于发展机遇广阔的中西部地区。中梁表示,海峡西岸经济区、珠三角经济区和环渤海经济圈这些经济增长潜力居大的核心区域,中梁也会战略性的增加土地储备。

  在踏准周期精准布局以及谨慎多元的购地策略下,中梁持续发力,快速扩张,2016年至2018年,规模实现了从190亿元到1015亿元的跨越,正式跨入千亿元房企行列。而2019年,后千亿元时代的中梁也有自己的发展规划。

  中梁控股执行董事兼首席执行官黄春雷在上市敲钟仪式结束后的采访中表示,2019年,中梁的销售目标约为1300亿元。对于房地产市场,黄春雷称,因上半年地产的数据还是比较好看,预计下半年针对地产的资金可能会有所收紧,并且近期已有相关的迹象。反映到土地市场,他预计土地价格会相应下降一点,但具体要看政策的落地情况。

  此外,黄春雷还表示,如果土地价格下降,中梁可能会更多投资二线城市,如果和上半年一样“热”,还是会以三四线城市投资居多。

  中梁的快速成长,很大程度上受益于公司的阿米巴生态系统的管理。在业内,提到中梁,除了发展速度快之外,最显著的标签就是其阿米巴经营模式。

  中梁的阿米巴模式是在京瓷的著名阿米巴管理体系的基础上,结合中国国情及国内房地产行业实际情况打造出的具有中梁特色的生态系统。

  中梁的阿米巴生态系统以“1335代码”为基础。即以一个成功方程式(成功=积极主动的思维方式×努力×能力),突破规模、温差、信任三大发展瓶颈,构建阿米巴组织之间的生态竞争系统、重视公平、共享、诚信及务实的经营哲学系统、透明创新且可适应灵活且不断扩大的经营核算系统,打造组织、人才、机制、核算、公开五大支撑体系。

  这个系统的核心即落实到人,最大限度激励员工。具体实施就是将大的业务集团分成若干小的业务组织,而每个小单位组织在运营期间都享有足够的自主权。这样划分之后,集团总部作为企业发展的神经中枢,负责为区域公司制定标准和规则,整合资源,对区域充分授权;而区域作为经营主体,对经营业绩承担第一责任,自主经营、独立核算、自负盈亏。

  中梁的阿米巴模式具有灵活多变的特点,因此可以实现快速扁平化复制和扩张,而这也是中梁近几年能够快速扩张的秘密武器。

  凭借阿米巴经营系统,中梁的附属公司数量已经从2016年的223家扩张至839家,员工人数也从2016年的2100余人扩充至2018年超过10000人。在中梁的多层激励体系下,这其中的每一个个体都将成为中梁业绩增长的发动机,助力其规模的跨越发展。

  目前,房地产行业融资环境趋紧,而此番中梁借助IPO上市,能够使其储备一些资金。中梁在其招股书中也明确表示,募集资金所得款项约58.6%将用作现有物业项目或项目阶段的建筑成本;募集资金所得款项净额约31.6%将用作偿还绝大部分的若干现有信托贷款,所有这些信托贷款均为公司项目公司的流动资金贷款,包括3笔信托贷款,期限均为一年,于今年到期;另外约9.8%将作一般营运资金之用。

  资金是房企的命门,而负债率则是关乎房企财务是否稳健的重要指标。2018年底,中梁的总资产为1680亿元,有息负债为270亿元,现金结余为230亿元,公司的现金基本上足以覆盖短期负债,资金流动性较高。2018年末,中梁的净负债率为58%,这个数字在上市及未上市房企中都属于较低水平,说明目前中梁的财务状况比较稳定和安全。

  随着中梁的上市,资本市场融资渠道打通,中梁的财务结构可能会进一步改善,预期足以支撑其高周转模式以及稳定的净利润率。此外,中梁的利息覆盖率从2017年的1.1倍已经改善到2018年全年的2.1倍,中梁方面表示,随着结转收入不断提升,该利息保障倍数还会不断改善。



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